Compravendita in Ticino Acconto o caparra penitenziale – qual è la differenza?
Avete trovato l’immobile dei vostri sogni in Ticino? Complimenti! Affinché anche la fase di acquisto sia piacevole quanto la ricerca, è fondamentale conoscere alcuni aspetti giuridici e pratici. Termini come “acconto” e “caparra penitenziale” generano spesso confusione – sia per chi compra, sia per chi vende.
In questo articolo spieghiamo in modo chiaro e comprensibile a cosa occorre fare attenzione durante l’acquisto di una proprietà in Ticino, quale ruolo svolge il notaio e qual è la differenza tra un acconto e una caparra penitenziale.
Cosa succede dopo la conferma d’acquisto?
Una volta presa la decisione di acquistare un immobile, inizia la parte amministrativa. Ciò include anche il versamento di un acconto, che di norma ammonta al 10% del prezzo di acquisto. Ma cosa accade a questo importo? A chi spetta? E se la compravendita dovesse, contro ogni aspettativa, non concludersi?
Molti acquirenti sono incerti – e spesso anche i venditori. Tuttavia, la normativa svizzera è chiara, purché si conoscano le basi del diritto immobiliare.
Il notaio: il vostro interlocutore principale per l’acquisto in Ticino
Nel Cantone Ticino, la legge prevede che il contratto di compravendita venga redatto da un notaio indipendente e che la trascrizione (ossia il passaggio ufficiale di proprietà) avvenga presso il suo studio. Poiché l’acquirente è tenuto a sostenere i costi notarili e l’imposta di trasferimento, ha facoltà di scegliere il notaio.
Se non conoscete un notaio in Ticino, saremo lieti di consigliarvi un professionista del nostro fidato network.
Un aspetto fondamentale: il notaio è corresponsabile della corretta esecuzione della compravendita, anche sul piano finanziario. Sia l’acconto che il saldo restante devono essere versati su un conto vincolato intestato al notaio.
L’acconto va sempre versato al conto vincolato del notaio
Un errore purtroppo ancora diffuso: alcuni acquirenti versano l’acconto direttamente all’agenzia immobiliare. Vi preghiamo di non farlo! Solo il notaio è legalmente autorizzato a ricevere e custodire somme di denaro nell’ambito di una compravendita.
Perché? Il notaio è tenuto per legge a garantire la corretta gestione degli importi versati. Se la compravendita non si concretizza, dovrà restituire l’intero importo senza indugio. Al contrario, un'agenzia immobiliare non ha alcun obbligo legale in tal senso. Inoltre, in caso di insolvenza dell’agenzia, il vostro denaro potrebbe andare perso.
Il nostro consiglio è quindi chiaro: versate sempre l’acconto esclusivamente sul conto vincolato di un notaio abilitato nel Cantone Ticino.
Acconto o caparra penitenziale – non sono la stessa cosa!
Uno degli equivoci più comuni: molti pensano che, se la compravendita non si conclude, l’acconto sia automaticamente perso. Oppure che il venditore ne abbia comunque diritto. Questo non è corretto!
Acconto e caparra penitenziale (detta anche penale contrattuale o caparra confirmatoria) sono due concetti giuridici distinti, e la differenza tra i due è sostanziale.
Cos’è un acconto?
Un acconto viene solitamente richiesto dopo la firma di una proposta d’acquisto o di una scrittura privata di prenotazione. Questo documento, redatto spesso dall’agente immobiliare, riporta:
- Le parti coinvolte (acquirente e venditore)
- L’immobile oggetto della vendita
- Il prezzo concordato
- Il notaio incaricato
- L’importo dell’acconto e la scadenza del versamento
Tale accordo ha forma scritta, ma non è una scrittura pubblica. Non ha pertanto valore giuridico vincolante ai sensi del Codice delle Obbligazioni. Questo significa che, se l’acquisto non si concretizza, l’acconto deve essere integralmente restituito, a condizione che sia stato correttamente versato al notaio.
Cos’è invece una caparra penitenziale?
La caparra penitenziale viene pattuita quando le parti desiderano impegnarsi in modo vincolante e prevedere una sanzione economica in caso di recesso. Chi si ritira dalla compravendita, perde l’importo versato (o deve corrispondere la somma concordata alla controparte).
Attenzione: perché la caparra penitenziale abbia validità giuridica, deve essere stabilita in un contratto preliminare pubblicamente autenticato. Solo una scrittura pubblica (rogito notarile) conferisce forza legale all’accordo, come stabilito dall’art. 216 cpv. 2 del Codice delle Obbligazioni svizzero.
In parole semplici: senza atto pubblico, non c’è caparra penitenziale valida.
Dubbi o incertezze? Rivolgetevi a un notaio
L’acquisto immobiliare in Svizzera è disciplinato in modo chiaro dal Codice Civile e dal Codice delle Obbligazioni. Tuttavia, è normale avere dubbi – soprattutto se non si conosce bene il diritto svizzero o se si risiede all’estero.
Il nostro consiglio: per ogni incertezza, rivolgetevi direttamente a un notaio abilitato nel Cantone in cui si trova l’immobile. Sarete così tutelati sotto ogni aspetto.
In sintesi: acquistare bene, con chi vi accompagna passo dopo passo
Acquistare una casa o un appartamento in Ticino è una scelta importante – sia dal punto di vista finanziario che emotivo. Perché questo momento rimanga un’esperienza positiva, è essenziale conoscere le regole e affidarsi a chi se ne intende.
Noi di Case Bertolotti Immobiliare Ascona vi accompagniamo non solo nella ricerca della vostra proprietà ideale, ma anche in tutta la fase di compravendita – con riservatezza, competenza e attenzione personale. Su richiesta, offriamo anche un servizio di accompagnamento esclusivo alla sola fase notarile, così da affiancarvi in ogni passaggio burocratico con discrezione e precisione.
Perché un buon affare è davvero buono solo quando tutte le parti coinvolte ne escono soddisfatte.
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"... Grazie a voi siamo felici di aver incontrato persone molto simpatiche e professionali nella zona, come il signor Avv. Dadò e Giacomo Persia e apprezziamo i preziosi consigli sulle attrattive da vedere e fare intorno a Locarno. Questo ci fa iniziare a sentirci parte della comunità di Locarno/Muralto che già amiamo. Grazie mille e speriamo di vedervi presto per un caffè o un pranzo e chissà, magari per un nuovo progetto immobiliare :)"
„…Voi come agente immobiliare non solo avete soddisfatto i vostri obblighi contrattuali, ma avete anche presentato i giusti acquirenti e venditori, in modo che l'affare è stato giusto per tutti e attivato buoni sentimenti non solo commercialmente, ma in generale. Anche un po' di fortuna fa parte di questo e differenzia gli agenti immobiliari eccellenti da quelli "solo buoni” ... La vostra professionalità, unita al buon umore e a quel tocco speciale ci ha convinto e ha portato a un risultato soddisfacente per tutte le parti. Ci è piaciuto lavorare con voi. Ci dispiace non avere altre proprietà in vendita, vi incaricheremmo di nuovo!"
"Mi sono incontrato con Fabienne e Damiano grazie ad una raccomandazione del mio ex genero. Dopo aver tentato di vendere il mio appartamento a Schmitten/Davos (GR) senza successo per più di due anni tramite un'altra agenzia immobiliare, ho incaricato Fabienne e Damiano della vendita del mio appartamento. Grazie al loro alto livello di competenza e professionalità, soprattutto nella presentazione degli oggetti con il tour virtuale 3D, sono riuscito a vendere il mio appartamento in tre mesi. ..."
"...Ciò che mi ha particolarmente colpito è l'alto grado di flessibilità. Si poteva visitare con i clienti il mio appartamento a Schmitten/ Davos (GR) anche nei fine settimana malgrado i 150 chilometri di distanza. Potevo contare completamente su di loro: dalla perizia dell'immobile, la strategia di marketing, la gestione delle obiezioni, i chiarimenti, l'ottenimento di documenti dal comune, le trattative con i potenziali acquirenti, la stipulazione del contratto d'acquisto con il notaio. Tutto è andato liscio. Mille grazie di cuore per il vostro aiuto!"
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