Die hedonische Immobilienbewertung Eine präzise und objektive Methode zur Immobilienbewertung
Die hedonische Bewertungsmethode ist eine weit verbreitete Methode zur Bestimmung des Wertes einer Immobilie, die auf einer detaillierten statistischen Analyse der verschiedenen Eigenschaften einer Liegenschaft basiert. Anders als traditionelle Bewertungsmethoden, die sich vorwiegend auf allgemeine Marktbedingungen oder Vergleichspreise stützen, geht die hedonische Methode davon aus, dass der Wert einer Immobilie durch die Kombination und das Zusammenspiel verschiedener, bewertbarer Eigenschaften bestimmt wird.
Was ist die hedonische Immobilienbewertung?
Die hedonische Methode analysiert den Wert von Immobilien, indem sie etwa 70 verschiedene Faktoren berücksichtigt. Diese Faktoren lassen sich in zwei Hauptkategorien unterteilen: bauliche und geografische Eigenschaften. Die baulichen Faktoren beinhalten unter anderem die Grundstücksfläche, Wohnfläche, Raumvolumen und das Alter der Immobilie. Zu den geografischen Faktoren gehören die Lage der Gemeinde, die Steuersituation, die Nähe zu infrastrukturellen Einrichtungen sowie weitere lokale Merkmale wie die Einkommensstärke der Bevölkerung oder der Tourismus.
Die genaue Gewichtung dieser verschiedenen Faktoren wird durch eine statistische Regressionsanalyse ermittelt, die auf realen Transaktionsdaten basiert. Dies bedeutet, dass die hedonische Methode auf Daten von tatsächlich durchgeführten Immobilienkäufen (Handänderungen) zugreift und diese verwendet, um die Zusammenhänge zwischen den verschiedenen Eigenschaften und dem Immobilienwert zu ermitteln.
Anwendung und Datenquelle der hedonischen Immobilienbewertung
Heutzutage beziehen Anbieter wie Wüest & Partner, Fahrländer & Partner oder IAZI ihre Daten fast ausschliesslich aus tatsächlich abgeschlossenen Handänderungen am Markt. Banken, die diese Daten zur Kreditvergabe verwenden, stellen sie den Anbietern der hedonischen Modelle zur Verfügung. Diese Banken nutzen dann das jeweilige Modell, um die Immobilienpreise zu bewerten, was eine hohe Genauigkeit in der Schätzung von Marktwerten ermöglicht.
Vorteile der hedonischen Immobilienbewertung
- Schnelligkeit und Kontinuität: Die Methode ermöglicht eine kontinuierliche und regelmässige Aktualisierung der Immobilienbewertungen, da sie auf aktuellen Transaktionsdaten basiert.
- Objektivität: Durch die Nutzung statistischer Verfahren werden persönliche Einschätzungen minimiert, was zu einer objektiveren Bewertung führt.
- Transparenz: Da das Modell auf einer breiten Datengrundlage beruht, bietet es mehr Transparenz und nachvollziehbare Ergebnisse im Vergleich zu traditionellen Bewertungsverfahren.
- Erstellung von Immobilienindizes: Die hedonische Methode ermöglicht die Bildung von Immobilienindizes, die für Rendite- und Risikobetrachtungen genutzt werden können.
Nachteile der hedonischen Immobilienbewertung
- Statistische Komplexität: Die Durchführung einer Regressionsanalyse erfordert spezielles Know-how und kann für Laien schwer verständlich sein.
- Weniger Differenzierung für Spezialobjekte: Da die Methode auf allgemeinen Markttransaktionen basiert, eignet sie sich weniger für die Bewertung von Spezialobjekten oder aussergewöhnlichen Immobilien oder Immobilien an speziellen Lagen.
- Datenqualität: Die Ergebnisse können ungenau sein, insbesondere in Regionen mit unzureichenden oder ungenauen Daten. Das berühmte Prinzip „garbage in, garbage out“ gilt hier ebenfalls: Wenn die zugrundeliegenden Daten fehlerhaft sind, werden auch die Bewertungen ungenau sein.
- Preisstreuung: In Gebieten mit einer grossen Anzahl von Transaktionen kann es zu einer breiten Preisstreuung kommen, was die Genauigkeit der Schätzungen beeinträchtigen kann.
Fazit der hedonischen Immobilienbewertung
Die hedonische Bewertungsmethode ist eine leistungsstarke und objektive Methode, die auf realen Marktdaten basiert und eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigt, die den Immobilienwert beeinflussen. Sie ermöglicht schnelle und kontinuierliche Bewertungen und bietet einen hohen Grad an Transparenz. Allerdings ist sie nicht ohne Einschränkungen, insbesondere in Regionen mit unzureichenden Daten oder bei Spezialimmobilien. Dennoch bleibt sie eine der präzisesten Methoden zur Immobilienbewertung und wird in der Praxis zunehmend eingesetzt, um fundierte Entscheidungen auf dem Immobilienmarkt zu treffen.
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"Wir haben mit Case Bertolotti für den Kauf unserer neuen Wohnung in Minusio zusammengearbeitet. Unsere Erfahrung war in jeder Hinsicht ausgezeichnet. Neben der Qualität des Angebots haben wir die Verfügbarkeit, Seriosität, Professionalität und Freundlichkeit von Fabienne und Damiano sehr geschätzt.
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"Fabienne kennt sich in der Region Tessin sehr gut aus und ist sehr hilfsbereit und freundlich, wenn es darum geht, unsere Bedürfnisse zu verstehen und die richtigen Orte zu finden, nach denen wir suchen können. Wenn Sie im Tessin kaufen oder mieten möchten, ist Fabienne Ihr erster Ansprechpartner. Sie wird Sie durch den Prozess führen und hilfreiche Einblicke geben, die den gesamten Prozess erleichtern."
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"Wir begannen die Zusammenarbeit mit Case Bertolotti im Jui 2021, nachdem wir monatelang erfolglos versucht hatten, unser Haus in Brissago zu verkaufen. Dank Fabienne & Damiano haben wir in kurzer Zeit die richtigen Käufer gefunden. Vielen Dank für Eure hervorragende Arbeit, Eure grosse Professionalität und Eure Verfügbarkeit. Es hat uns richtig Freude mit Euch bereitet!"
"Tolle Immobilienagentur, die alle Schritte beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie schnell und professionell abwickelt. Sehr empfehlenswert!"
„Wir haben im Internet das Objekt mit den schönen Fotos und dem 360°-Video bewundert und waren vor der ersten Besichtigung gespannt darauf, wie sich das Objekt in Wirklichkeit präsentiert. Wir waren so positiv überrascht - die Fotos wurden von der Realität sogar noch übertroffen! Der erste Kontakt mit Fabienne war sehr herzlich und offen. Die weitere Abwicklung der Verhandlungen verlief zügig. Wir wurden von Fabienne sehr kompetent beraten, sodass wir stets ein gutes Gefühl hatten. ..."
„...Für alle administrativen Kontakte und Abwicklungen im Tessin wurden wir von Fabienne und Damiano mit grossem persönlichem Engagement beraten und unterstützt. Die Empfehlung des Notars und Anwalts für die Überschreibung war ein Volltreffer, sodass wir uns auch bei späterem Bedarf dorthin wenden würden. Fabienne und Damiano begleiteten uns nicht nur zur Vertragsunterzeichnung, sie waren auch nach danach an unserem Wohlbefinden mit unserem neuen Objekt interessiert.
Fabienne und Damiano, wir danken Euch ganz herzlich für die Begleitung und dass wir Euch kennen lernen durften!
Wir wünschen euch weiterhin viel Erfolg!“
"Wir möchten uns bei Euch für die Unterstützung beim Kauf der Wohnung und der Renovierung herzlich bedanken. Ihr seid nicht nur sehr freundlich und zuvorkommend, sondern auch sehr professionell und hilfreich bei der Vorbereitung aller Dokumente, Übersetzungen und Details. Dadurch verlief der gesamte Kaufprozess sehr reibungslos, angefangen von der ersten Besichtigung bis hin zum endgültigen Kauf und jetzt mit der Renovierung. ... "
"... Dank Euch sind wir froh, sehr nette und professionelle Leute in der Gegend kennengelernt zu haben, wie Herrn Avv. Dadò und Giacomo Persia, und wir schätzen auch die kleinen Tipps zu Sehenswürdigkeiten und Aktivitäten in der Umgebung von Locarno. Das gibt uns das Gefühl, Teil der Locarno/Muralto-Gemeinschaft zu sein, die wir bereits lieben. Vielen Dank und wir hoffen, wir sehen uns bald auf einen Kaffee oder ein Mittagessen und wer weiß, vielleicht für ein neues Immobilienprojekt :) "
„…Sie als Makler haben also nicht nur Ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllt, sondern auch die passenden Käufer und Verkäufer zusammengebracht, so dass das Geschäft für Alle stimmt und nicht nur kommerziell, sondern generell gute Gefühle auslöst. Auch wenn natürlich ein Bisschen Glück dabei war, das gehört mit dazu und unterscheidet exzellente Makler von «nur» guten Maklern. … Ihre Professionalität, locker gepaart mit guter Laune und dem gewissen Etwas hat uns überzeugt und hat ja auch zu einem allseits befriedigenden Ergebnis geführt. Uns hat die Zusammenarbeit mit Ihnen Spass gemacht. Schade nur, dass wir keine weiteren Objekte zum Verkauf haben, wir würden Sie wieder beauftragen! …“
"Sehr gute Beratung. Herr Bertolotti hat sofort das perfekte Objekt für mich gefunden und durch seine Unterstützung war der gesamte Kaufprozess einfach und reibungslos. Sogar die nachfolgende Renovierung hat schnell und perfekt geklappt über das Studio Persia und in Person Giacomo Persia. Sehr professionell, schnell und mit toller Qualität.“
„Ich bin dank einer Empfehlung von meinem Ex Schwiegersohn auf Fabienne und Damiano gestossen. Nachdem ich meine Wohnung in Schmitten/Davos (GR) schon über zwei Jahre bei einer anderen Immobilienagentur erfolglos im Verkauf hatte, beauftragte ich Fabienne und Damiano zusätzlich mit dem Verkauf meiner Wohnung. Durch ihre hohe Kompetenz und Professionalität vor allem in der Darstellung der Objekte mit der 3D Virtual tour der Wohnung, gelang es Ihnen meine Wohnung innerhalb drei Monaten zu verkaufen. …“
„…Was mich besonders beeindruckt hat, ist die hohe Flexibilität. So das Sie meine Wohnung in Schmitten/Davos (GR) auch an den Wochenenden das 150 Kilometer entfernte Schmitten mit Kunden zu besichtigen. Ich konnte michvoll und ganz auf die zwei verlassen: Ab Objektaufnahme, Marketingstrategie, Einwandbehandlungen, Abklärungen,Unterlagenbeschaffung bei der Gemeinde, Verhandlungen Kaufinteressenten, Ausarbeitung vom Kaufvertrag mit dem Notar. Alles verlief reibungslos. Tausend Dank für Eure Hilfe!